凤凰故事

如果你想赚钱,听你大哥的!看孙宏斌和许嘉荫说什么!

公共号码“米宅米宅”已经丢失。新老朋友,请注意新的“米斋”。在中国的住宅企业中,少数几家名列前茅是典型的。

万科属于平等型和价值保全型,但因为没有主要的知识产权,而之前王石总是误判潮流,耽误大家赚钱,现在他已经失去了自己的话语权和舆论导向。

Sunac务实而激进。孙宏斌坦率、勤奋、聪明。老实说,他的话值得我们参考。

恒大政治务实,扶贫造车,这让它有点空虚。然而,在过去的几年里,恒大已经迈上了伟大时代的步伐,许家印的战略也值得我们借鉴。

郊野公园目前正处于转折点。它激进而务实。然而,首席财务官离任,总统轮换,事故频繁发生,总统没有出现。站出来的人不能代表杨主席,也不能说实话。公开的官方语言太多了,几乎没有参考文献。

荣创昨日召开新闻发布会,恒大日前也召开新闻发布会,报道年中财务报表,回答记者提问,告知未来策略,对我们有很大的参考价值。

让我们专注于筛选。

融创表示,今年上半年,融创中国已交付总建筑面积354.1万平方米。

财务结果显示,融创中国的关联公司已实现销售额约1915.3亿元,同比增长76.0%。

今年上半年,荣创在中国的毛利率为24.7%,比去年同期上升约2.5个百分点。

净利润达到115.3亿元,同比增长251%。

截至期末,融创中国的资本负债率为65.8%。

孙宏斌:我们仍将优先考虑房价较低的城市,我们仍将非常谨慎地投资。

买股票可能比买我们的房子大得多,空。

如果你不住在我们建的房子里,你就不需要买它。你还是应该买我们的老板!这意味着有两层。

1.股票市场现在是一个机会。我们创造的股票也是萧条。他们比买房子更可靠。你想做什么就做什么。

2.低房价使它变得安全。例如,荣创在郑州努力购买。为什么?郑州的价格比武汉和济南便宜。基本面是好的和安全的。

另一个例子是融创在2015年收购了海南的几个项目,这在2016年下半年迎来了海南的繁荣。

那么,哪个城市更安全?你可以看到融创目前在哪里进行了大规模的收购。我的眼睛有毒。

3.这也是我们在投资领域的城市轮换理论。对于基本面相似的城市,如果他们放弃高房价的城市,选择低房价的城市,即使未来房价不会上涨,差价也会弥补。这是底线思维和安全第一的思维。

孙宏斌:首先,宏观调控的力度超乎想象,这将改变消费预期。其次,该政策没有放松的迹象,一些地方仍在收紧政策。根据这两种判断,融创基本上不在公开市场上。宏观调控政策短期内不会放松。随着政策的继续,购买预期肯定会改变。接下来,Sunac会非常小心地确保安全。

第一层意思,你们都去公开市场拿土地,被土地财政严重收割了,我就不做了。

第二个意思,其实在本轮调控中,早期融创也是在公开市场拿地,但很快就发现苗头不对,限价严重,地价又不便宜,没法做,及时调整了拿地策略,这是其它公司需要学习的。第二,事实上,在本轮监管中,容创很早就在公开市场上获得了土地。然而,人们很快发现,价格限制很严重,土地价格不便宜,因此不可能做到这一点。因此,其他公司有必要及时调整其土地收购策略。

第三,我不想在公开市场上收获,但我可以收获中小型开发商。他们在公开市场或城市改造中占用的土地既便宜又低成本,但他们没有钱,没有品牌,也没有经营能力。我帮助他们,收获他们。

此外,融创确实从收购中小开发商中获益匪浅。

去年,当万达陷入困境时,它以低价收购了万达所有的文化和旅游项目。这是一件美妙的事情。

整个Xi安田朗、海南金湾、观澜湖、日月湾、钻石海岸以及郑州梅生、程凯、金林等十几块土地的收购取得了更快的成效。

这值得同行考虑。

孙宏斌:我们对海南特别乐观,因为像中国这样的地方很少有选择性。任何政策都是好的。任何好的政策都会更好。我们希望海南有一个特别好的发展。

海南的销售供应很少。我们在海南有许多项目。春节期间只有一个项目售出,所有的都卖完了。

海南的股票很小。现在政策出台后,市场肯定会产生影响。

我们尤其看好海南。有那么多好事还没有实现。我们特别看好海南的发展,因为海南市场是中国消费升级的地方。

首先,必须乐观,因为融创在海南的资产太重,项目太多。再加上目前产权酒店不允许经营的政策、全岛范围内的限购和五年销售,海口市场更好,但其他针对全国度假客户的项目现在确实困难重重。当地人不买,外人也买不到。

然而,海南的未来不需要怀疑。问题是如何度过当前的困难时期,以及它会持续多久,因为中国只有一个海南,14亿人只有一个海南。这种稀缺性是不可替代的,它的价值极其强大。这只是一个如何度过今晚的问题。

孙宏斌:如果主营业务做得好,就没有必要多元化。只有有问题的公司才能多元化。

我们在主营业务上做得很好。文化和旅游部门已经发展起来。我们将继续发展,但我们需要更多的时间来发酵。当我们完成这个项目时,我们也将成为中国最大的文化和旅游部门。但是,我们也将着眼于消费升级的业务,但我们也将着眼于形势。

两个意思。

荣创不考虑多元化,用一对乐视打脸就够可悲的了。将来不会再考虑多元化。至于恒大涉足FF车,我说:“哈哈,恒大之前的多元化,如恒大冰泉、恒大粮油,还不足以打脸?”然而,容创将在房地产领域取得巨大成就。荣创对自己的文化和旅游部门非常乐观。问题是,它必须乐观。去年,它收购了万达旗下的所有文化和旅游项目,如果不乐观,就必须乐观。

问题是文化和旅游部门的未来真的没有问题。毕竟,在过去两年里,中国的经济增长只是转向消费升级。度假旅游在未来肯定会有很高的增长。然而,这确实取决于经济基本面。如果经济继续衰退,文化和旅游业将不会很好。然而,就总的趋势而言,这确实没有问题。毕竟,这是14亿人口中至少3亿中产阶级的迫切需求。

孙宏斌:今年房地产公司的表现总体不错,因为它们都反映了2015年和2016年的表现。然而,两年后,每家公司的业绩将严重分化。我相信两年后演出会有很大的分歧和变化。

Sunac会越来越好。

这是事实,因此,我们今年看到的各房地产公司的年报需要多管齐下。这是基于过去两年房价飙升的数据。然而,今年才开始加强控制,这将对各房地产公司的未来产生深远影响。

房地产行业的主导效应和马太效应将更加明显,全国前10名销售额、全国前50名销售额和全国前100名销售额都在增长。

强者更强,中年人生存,弱者倒下。

孙宏斌:收购的机会在哪里?事实上,随着市场的变化,机会肯定会增加。中小型开发商会选择并购,这对他们来说是一个非常好的选择。

这样的机会肯定会越来越多,但它们无处不在,每个城市都有压力,谁有更多的机会?近年来,融创在难以确立的M&A市场拥有巨大优势。其次,我们有丰富的经验,快速的判断和决策。随着市场的变化,融创在并购方面有很大优势

我们不想追上任何人。我们一直是一个例子。

这是我给自己的广告。

根据上一段,未来中小房地产企业将会倒闭。荣创在M&A行业拥有最多的经验和良好的声誉。我们有钱,担心明天?快卖给Sunac。

融创首席执行官王梦德:未来我们会坚持谨慎的征地策略,还是会继续关注一线和二线核心城市?

然而,核心城市的地价已经达到了非常高的水平,尤其是在2016年和2017年的上涨之后,许多城市已经达到了峰值。

从未来趋势来看,许多城市的地价仍将下降。

坚持收集第一行和第二行。

言下之意是我不喜欢第345行。

核心一、二线城市的地价太高,已经达到峰值。他们将来会衰落。

我想补充一些类似贝上官格、沈航和厦门的东西。

高希,秘书兼副总裁:融创自2018年以来严格控制土地收购速度,并以少量投资谨慎收购土地储备。

目前,容创土地储备已达2.31亿平方米,总价值3.29万亿元。92%以上的土地位于一级、二级和一级城市。

目前,荣创70%以上的土地储备是通过并购获得的。容创的土地储备平均成本仅为4470元/平方米。

现阶段,我们坚持“多看少动”,坚持高标准征地,注重土地与主营业务的协调。

融创银行有足够的资金、土地、储备,足够便宜,足够在未来出售,足够在当前的监管周期中生存。每个人都可以放心,他们可以买我们的房子和股票。欢迎找到融创的合作,并向我们销售您的项目。

在现阶段,市场是复杂的,现金是王道,所以我们应该多拿少走。言下之意,如果不够便宜,我们就不接受,如果你不打折,我们就不接受。

2恒大表示,截至2018年6月30日的6个月内,恒大收入同比增长59.8%,至3003.5亿元。净利润530.3亿元,同比增长129.3%。净利润为17.7%,增长5.4个百分点。

恒大在一线和二线城市的土地储备原值达到3464亿元,约占68%,平均底价为2092元/平方米。三线城市土地储备原值为1666亿元,约占32%,平均底价为1196元/平方米。

夏海钧:恒大的利润增长主要是由于我们在2017年提出的两个变化:一是发展模式的变化,公司从规模型向规模+效益型的变化;第二是商业模式的改变,从三高一低到三低一高。

从2017年开始,公司注重规模与效益的平衡,也就是说,降低了我们的增长率,取而代之的是注重项目的销售质量,从而获得了今天的利润。

这是给碧桂的。我们过去经常玩高周转率游戏,但是现在我哥哥变了,不再刻意追求速度。我们已经在追求质量。所以,你看,恒大的交付质量一般都比碧桂园好。

夏海钧:今年5500亿元的目标不会调整。上半年为3042亿元。下半年,恒大地产预售证书约3000万平方米,价值3300亿元,新开业面积3500万平方米。也就是说,今年下半年恒大仍拥有约7000亿元的适销对路的资源。

这家人有多余的食物,不着急。当我哥哥在2017年前疯狂夺取土地时,你在做什么?你看,从2017年开始,我哥哥基本上已经停止在公开市场上征地了。

句号,句号,句号,明白吗?爆炸前夕,他疯狂地占领了这片土地,并在爆炸后悄悄地撤退。

否则,我哥哥邀请任泽平每年花1500万元是不是一个笑话?哥伦比亚大学设立了一个政策研究中心来提供资金吗?恒大对许多投资者来说是如此生动的一课吗?当别人疯狂的时候冷静下来,当别人冷静的时候疯狂。

夏海钧:中国房地产公司实际上知道市场上最好的地方一定是一线城市。

首先,这些城市土地供应的短缺导致了当地资源的短缺。

第二,由于政府的购买限制和贷款限制,这些核心城市的需求太大,所以目前似乎主要没有反映市场的实际需求。

恒大的土地储备主要覆盖中国一线和二线城市,以及经济发达的地级和三线城市。

我们不打算走第四条线,把有效土地储备集中在人口净流动的地区,以保证项目的稳定增长。

未来土地储备将保持在3亿平方米左右,每年下降5%左右,通过适当减少土地,加快债务转化,使负债率尽快达到合理水平。

观察第一、第二和一些经济发达的三线。

恒大不会去第四条线,也就是说绝对不会去县城。

人口净流入是关键。恒大不重视或去人口外流的城市。

目前,我们有3亿平方米的土地储备。在过去的一两年里,我们不会拿走土地,逐渐消化它,减少债务。在下一个周期的前夕,我将再次夺取土地,但不是现在。

夏海钧:为了使房地产价格在过去一两年稳步发展,国家出台了一系列政策措施,如核心城市的限购限贷、预售许可证的管理和发放等。

这些都是过渡性的行政措施,实际上有利于当前房地产的稳定发展,因为房地产发展有些无序,增长过快。通过这些分阶段的管理措施,房价可以得到控制和稳定。

随着我国长期房地产机制的实施,我认为这些非市场管理措施将逐步退出,因此未来的房地产竞争仍将以市场为主要手段,这是我对大势的判断。

房地产的未来必须越来越强,大鱼吃小鱼。去年十大房地产开发商占全国房地产销售额的24%。今年上半年,这一比例已经达到30%,半年内增长了6%。这表明,在本轮宏观调控中,大多数中小房地产企业将退出该市场,并被大企业接管。

我们相信,未来3-5年,房地产集中度将达到40%左右。

在这种情况下,假设全国销售额为10万亿,如果前10名房地产开发商占40%,也就是4万亿。

如果前三名房地产开发商约占20%,每个房地产开发商的销售额约为7000亿,即恒大现在的销售额在5000-6000亿之间,这将随着集中度空而变化。

我们相信,随着国家宏观调控政策的逐步实施,房地产的发展将更加稳定。中小企业退出后,大企业的市场份额将逐步增加,以保证整个中国房地产行业的健康稳定发展。

因此,恒大对房地产行业充满信心。

这都是真的。

监管肯定不会一直存在,并将根据市场周期逐步退出。

监管对恒大这样的大企业有好处。监管将有助于恒大淘汰大量市场竞争对手。

这也是房地产行业的供给侧改革和产能下降。

未来的房地产应该回归市场。

行业集中度将进一步提高,这与融创的观点一致。强者将保持强大,中间者将生存,小者将死亡。

夏海钧:恒大的成长空还远未发布。如果你看一下,房地产行业的平均市盈率约为8倍。

恒大上半年利润超过500亿元,市值超过3700亿港元,仅是私募股权投资的5倍,与业内8倍相差甚远。

如果恒大的市值是8倍,恒大是7倍,我们的市值将达到5200亿。

万科是13倍,如果恒大是13倍,将达到1万亿元。

我认为恒大的市值增长远未得到反映,我不相信持有恒大的人会卖掉我们的股份。

这是恒大股票的广告。

房地产行业的平均估值约为私募股权基金的8倍。

恒大的股票被低估了,所以赶快买恒大的股票吧。

3米宅说得很明显,在投资者面前,他们说的这些话大多很中肯,值得我们投资者深思,谨记在心。

1.第一条和第二条线没问题,第三条和第三条线没问题,第四条和第五条线没问题。别看表面,不用分析,更不用说触摸了。

2.目前股市的高概率是底部。基于基本面的判断和价值投资策略,股票市场可以及时做出变动。

3.短期监管不会放松。预计一年内不会放松。具体方向取决于年底召开的中央经济工作会议。然而,在更长一段时间内,房地产将回归市场,监管将逐步撤销。

4.在未来一两年内,大量中小型发展协会将关闭。他们将尽可能不接触他们的房地产和债券。会有很大的不确定性。

5.吕雯房地产将在未来上市,但一切都取决于价格、城市、规划和地区。

6.海南将在未来恢复其价值,但不是现在,明年可能是海南的底部。

7.对于经营者来说,不要分散投资。对投资者来说,不要投资多元化公司。

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